Openbaarheid huurcommissies

Huisvesting

In dit sitegedeelte zijn beschouwingen te vinden over het volkshuisvestingsbeleid in de brede zin van het woord. In de linker kolom zijn er links aan te treffen naar de diverse onderwerpen.

Woningbouwproductie 1
Openbaarheid huurcommissie
Onvoldoende rechts-hulp
Aantasting rechtsbe-scherming
Wetgevingsprobleem
Luxeleven van huurpenningen

Nieuw systeem van huurverho-ging en huurprijsvaststelling is niet meer te begrijpen

Er zijn nog maar weinig deskundigen in het land die het nieuwe systeem van huurverho-gingen dat per 1 juli a.s. ingaat, begrijpen. Daarnaast pakt het zeer onrechtvaardig uit en zullen huurders met extra huurverhogingen te maken krijgen. Met ingang van 1 juli 2006 wordt voor het eerst de WOZwaarde inge-bracht in het systeem van woningwaardering dat in de huurverhoging en huurprijsvast-stelling een doorslaggevende rol vervult. Waar de huurder tot op heden nog alle waarderingselementen zelf kon narekenen met behulp van het zogenaamde puntenstel-sel, behoort dat nu tot het verleden.

De introductie van de WOZ-waarde in het stelsel van woningwaardering, zoals minister Dekker dat zo graag wil, zal tot een grote chaos gaan leiden. Niet alleen geeft het nieuwe systeem geen inzicht in de totstandkoming van de WOZwaarde, bovendien worden huurders van hun rechtspositie beroofd. Immers per 1 januari 2006 is de fiscale wetgeving zodanig aangepast dat het gebruikers-deel van de Onroerende Zaak Belasting (OZB) is afgeschaft. Daarmee zijn huurders van woonruimte geen belanghebbenden meer bij de waardebeschik-king in het kader van de WOZ. Dit leidt tot de conclusie dat daarmee ook hun rechtsbescherming ten aanzien van WOZ-besluiten is vervallen.

De Vereniging Sociale Advocatuur Nederland (VSAN) heeft daarover de noodklok geluid en een brief naar de Vaste Kamercommissies voor VROM en Justitie gestuurd, alsmede naar de leden van de Eerste en de Tweede Kamer. De VSAN is van mening dat de voorgestelde koppeling van huur-prijzen en WOZwaarde tot een onaanvaardbaar, gecompliceerd en ondoorzichtig systeem leidt, waarbij verschillende rechtsgebieden op onaccep-tabele wijze door elkaar gaan lopen.
“Er is sprake van een onverantwoorde inbreuk op fundamentele rechtsbeginselen, de rechtszeker-heid en de rechtsbescherming van de huurder. De door u in het kader van de huurprijsregelgeving eerder omhelsde laagdrempeligheid alsmede het belangrijke internationaalrechtelijke beginsel van de ‘equality of arms’ zijn in het geding. We verzoeken u daarom met klem niet in te stemmen met de koppeling tussen huurprijzen en WOZ-waarde, en evenmin met het introduceren van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel”, aldus de juristen in hun schrijven.

Door introductie van de WOZ-waarde in de woningwaardering ontstaat een directe koppeling tussen het publiek recht (in dit geval belasting-recht) en het privaatrecht (in dit geval het huur-

recht). Deze ongebruikelijke combinatie heeft verschillende complicaties tot gevolg, die de wetgever kennelijk niet voorzien heeft. Nu de huurder van een woning geen OZB meer betaalt, heeft hij geen fiscaal belang meer bij de vaststel-ling van de WOZ-waarde. De Vereniging Nederlandse Gemeenten is op dit punt heel duidelijk in haar voorlichting. Op 5 januari 2006 geven haar juristen in ‘veel gestelde vragen’ op de eigen website het volgende advies aan gemeenteambtenaren, die belast zijn met uitvoering van de WOZ:
“Huurders hebben geen fiscaal belang meer bij de WOZ-waarde. (…) “De Wet WOZ is ten aanzien van de gebruiker van de woning niet van toepassing. Hij kan dus ook geen gebruik maken van de rechtsmiddelen op grond van die wet. Maakt hij toch (tijdig) bezwaar tegen de bekendgemaakte WOZ-waarde, dan verklaart u dat kennelijk niet-ontvankelijk. U hoeft dan ook niet te horen (artikel 7:17 Awb).”

Door dit fiscaal belang van de huurder in het fiscaal recht te schrappen wordt diezelfde huurder bij de vaststelling van de huurprijsverhoging beroofd van zijn rechtsbescherming als het gaat om de vaststelling van de hoogte van de WOZ-waarde. Dit klemt temeer nu de (maximale) huurprijs en de toegestane maximale verhoging van de geldende huurprijs volgens de voorstellen van minister Dekker in belangrijke mate bepaald worden door de WOZ-waarde, die vervolgens ook bepalend is voor het toepasselijke huurprijs-regime.

Daarbij komt ook nog de omstandigheid dat de verhuurder, die overigens wel een rechtsingang heeft, veel baat kan hebben bij een hogere WOZ-waarde. Hier is ondubbelzinnig sprake van strijdigheid met het algemene rechtsbeginsel ‘equality of arms’. Van het elementaire recht op rechtsbescherming van de huurder is niets over, nu hij geen bezwaar meer kan maken tegen de vaststelling van de WOZ-waarde, welke waarde wél uitgangspunt is voor de huurprijs(verhoging).

De minister kiest dus voor een ontoegankelijke regelgeving. Kennelijk heeft zij er belang bij het systeem van huurprijsvaststelling en huurprijsver-hoging zeer gecompliceerd te maken. Dit, terwijl de wetgever destijds nadrukkelijk gekozen heeft voor een laagdrempelige rechtsbescherming voor huurders middels toegang tot huurcommissie en de gang naar de kantonrechter. Het laat zich raden dat huurcommissie en kantonrechter extra werk zullen krijgen als gevolg van het nieuwe systeem van huurprijsvaststelling. Een belasting die eigenlijk niet nodig is en die er bovendien voor zal zorgen dat bij de huurcommissie de termijnen niet gehaald worden waarbinnen deze een uitspraak moet doen.
Het wordt de hoogste tijd dat het parlement hier ingrijpt voordat de schade zich gaat openbaren en niet meer te herstellen is.
Jacques Janssen