Verblijf op Aarde

Gemeente Hilversum maakt er een zooitje van
Valsheid in geschrifte, een beschikking in de vorm van een éénregelig tekstje in een matrix op de Woonlastennota, vergelijkingswoningen hanteren waarvan de overeenkomst bestaat uit het hebben van een dak en woningen als speculatieobject zien. Dat doet de gemeente Hilversum. Na een jaar komt de gemeente met een reactie. Klik hier voor het vervolg.
Voor de beroepsprocedure met uitspraak klik hier. Voor reacties klik hier.

Bezwaarschrift

ex artikel 30 wet waardering onroerende zaken van 15 december 1994
 

appellant:  J.M.J.F. Janssen
adres:        Kloosterlaan 238
gemeente:  Hilversum

▲
◄






























































▲
◄



































































▲
◄






















































▲
◄





































































▲
◄

















































▲
◄



























































▲
◄


















































▲
◄

























































▲
◄


































































▲
◄


















































▲
◄


























































▲
◄
   



































































▲
◄





















































▲
◄
































▲
◄





















▲
◄









































▲
◄











































▲
◄

Aan de gemeente Hilversum
Hoofd belastingen c.q. de in artikel 231, tweede lid, onderdeel b,
van de Gemeentewet bedoelde ambtenaar
Postbus 9900
1201 GM  HILVERSUM

Geachte heer of mevrouw,

Ondergetekende heeft de eer gehad van u te mogen ontvangen een WOZ-beschikking met aangehangen aanslagbiljet Woonlastennota, waarbij de waarde van de bij hem in gebruik zijnde huurwoning op  € 240.000 (tweehonderd en veertig duizend euro) is gesteld.
Alleen al het feit dat u de onderhavige woning op zo’n mooi rond bedrag heeft getaxeerd is voor hem reden hiertegen bezwaar aan te tekenen. Het is een demonstratie van het natte vingerwerk waar een gemeente gauw in vlucht als zij te maken krijgt met capaciteitsproblemen en er dan maar met de pet naar gooit. De taxatiewaarde bij de vorige beschikking was € 178.335 en werd door u later bijgesteld tot € 163.815. Ik wil niet zeggen dat u toen heel serieus heeft getaxeerd, maar de uitkomsten van die taxaties laadden op zichzelf geen verdenking op van broddelwerk.
Dat doet de waardetaxatie van € 240.000 uiteraard wel, want de kans dat ik morgen de staatsloterij win en ook nog eens in de postcodeloterij succes heb, is vele malen groter dan het ronde bedrag waar u op uit komt nadat u bij de waardebepaling van de onderhavige woning rekening heeft gehouden met de weinig ronde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, depreciërende omgevingsfactoren die zelfs het ochtendhumeur op een nadelige wijze beïnvloeden, de negatieve uitstraling vanwege weinig kwaliteitsbevorderende woningkenmerken, en de waardeverminderende onderhoudskenmerken en technische staat, dat zich meestal laat uitdrukken in twee cijfers achter de komma. En dan uitkomen op een rond bedrag?

Met een niet weinig onverholen genoegen wil ik u deelgenoot maken van mijn bezwaren, die te onderscheiden zijn naar bezwaren van formele aard en materiële aard.

Bezwaren van formele aard

Alvorens  in te gaan op de materiële bezwaren lijkt me behandeling van de formele bezwaren het eerst geboden. Deze formele bezwaren behelzen het volgende
a.       valsheid in geschrifte;
b.      inrichting beschikking
c.       verstrekking taxatieverslag
d.      inrichting taxatieverslag

a. Valsheid in geschrifte
Hoewel u ruimschoots binnen de termijn bent gebleven die de wetgever stelt voor het nemen van een beschikking[1], heeft u naar de gangbare opvattingen niettemin valsheid in geschrifte gepleegd. Ik licht mijn beschuldiging toe. In de wet is een termijn genoemd van acht weken na het begin van het tijdvak waarvoor zij geldt, waarbinnen u een beschikking dient te nemen. Uiterlijk 28 februari 2005 dient u derhalve de beschikking de deur uit te doen. Ik kreeg uw beschikking op woensdag 16 februari 2005. Wat schetst mijn verbazing als ik zie dat u deze op 28 februari 2005 heeft gedateerd; dus geantidateerd. Puur valsheid in geschrifte. Nu heeft de wetgever gemeend met betrekking tot de termijnbepaling waarbinnen u een beschikking dient te nemen, dat het niet naleven van dit voorschrift annex eerste lid van art. 24 wet woz geen nietigheid van de beschikking met zich meebrengt, zoals dat trouwens voor meerdere wetsbepalingen uit de wet woz geldt. Echter valsheid in geschrifte wordt niet verschoond met art. 24 lid 2. Dat artikellid heeft slechts betrekking op mogelijke gevolgen bij termijnoverschrijding en niet op een strafbaar feit als valsheid in geschrifte. Alvorens hiervan aangifte te doen verneem ik gaarne een deugdelijke reactie van u.

b. Inrichting beschikking
Naast de vereisten waaraan de door u genomen beschikking dient te voldoen[2], dient mij uit de beschikking bovenal te blijken een kenmerk omtrent de oorsprong van de beschikking. Welk bestuursorgaan is bevoegd mij deze beschikking te doen toekomen en in geval van een verstrekt mandaat wie er bevoegd is om in naam van dat bestuursorgaan een besluit te nemen. Uit het vel papier dat mij is toegezonden kan ik uit de samenhang van allerlei tekstonderdelen begrijpen dat het hier om een beschikking van het college van burgemeester en wethouders gaat die daarvoor hoogstwaarschijnlijk een gemeenteambtenaar heeft aangewezen die met de uitvoering belast is. Maar het staat er nergens. En ik behoor dat wel te weten.
Door de woz-beschikking met het aanslagbiljet Woonlastennota 2005 in één document te verenigen diende u juist uit een oogpunt van overzichtelijkheid de gegevens van deze twee onderdelen zoveel mogelijk apart te vermelden, zonder dat het u nog een extra vel papier kost. Helemaal beneden op het vel en vlak boven de vermelding van de diverse codes vermeld u de peildatum. In de door u gebezigde matrix daarboven wordt en passant in dezelfde kolom als waar de omschrijving wordt gemeld voor o.a. de afvalstoffenheffing en het rioolrecht, ook de taxatiewaarde van het object vermeld. Uit een oogpunt van toegankelijkheid heeft u niet erg u best gedaan een en ander op een meer begrijpelijke manier vorm te geven.

c. Verstrekking taxatieverslag
Bij voorgaande taxatierondes heb ik gehekeld de moeizame wijze waarop ik bij u gegevens kon verkrijgen van door u gehanteerde vergelijkingswoningen. En waarschijnlijk ben ik niet de enige geweest die voorgaande keren eerst die gegevens wilde hebben alvorens een bezwaarschrift te gaan maken. U bent toen met vele duizenden bezwaarschriften belaagd en ik kan me voorstellen dat u, om van al die rompslomp af te zijn, met de aanslag en de woonlastennota gelijktijdig het taxatieverslag mee stuurt. Ten aanzien van de door u aan mij verstrekte relevante marktgegevens van de drie vergelijkingswoningen heeft de wetgever gemeend om deze gegevens aan iemand te wiens aanzien een beschikking is genomen slechts te doen verstrekken, wanneer die persoon daartoe een verzoek doet[3]. Met andere woorden, zonder dat u van een belastingplichtige daartoe een verzoek heeft ontvangen, mag u niet eigener beweging relevante marktgegevens van vergelijkbare woningen verstrekken, hoezeer ik ook persoonlijk grote belangstelling voor deze gegevens koester. Doch dat is niet aan de orde. Moge u dit als een leermoment beschouwen.

d. Inrichting taxatieverslag
Als prealabele opmerking meld ik u dat u uw taxatieverslag aanduidt als: Taxatieverslag woning ex artikel 40 lid 2 wet woz. Dat moet natuurlijk zijn ex artikel 6 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet woz. Immers het door u gerefereerde artikellid gaat over de gemeenteambtenaar die met de gegevensverstrekking belast is. Ook dit mag u als een leermoment beschouwen. Ik heb mogen constateren dat het door u gebezigde taxatieverslag niet overeenkomt met het model taxatieverslag van de waarderingskamer[4], ex art. 6 lid 1 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet waardering onroerende zaken. Zo heeft u in uw eigen taxatieverslag de inhoud van mijn huurwoning en die van de vergelijkingswoningen opgenomen, terwijl het voorgeschreven model daar geen aanleiding toe biedt. U heeft mij ook niet doen weten waarom u vermelding van deze parameter kennelijk interessant, c.q. noodzakelijk vond. Vervolgens geeft u in uw taxatieverslag van mijn woning, alsmede van die van de vergelijkingswoningen slechts de oppervlakte weer, terwijl in het model taxatieverslag woningen daarnaast een uitsplitsing is gemaakt naar de oppervlakte van de tuin. U heeft het niet nodig geoordeeld mij te melden waarom u ook op dit punt heeft afgeweken van het model taxatieverslag woningen. Mij is ook niet bekend of u de Waarderingskamer, belast met het toezicht op de uitvoering van de wet waardering onroerende zaken, hierover heeft geïnformeerd.
 

Bezwaren van materiële aard

De stijging van de taxatiewaarde van mijn woning sinds de vorige ronde met 46,5% tot € 240.000, vindt geen steun in het door u overlegde taxatieverslag. Wie de ontwikkelingen van de woningmarkt en met name dit segment waar mijn woning deel van uitmaakt volgt, weet of dient te weten dat een stagnerende markt met teruglopende verkopen en een langduriger leegstand zoals die zich de laatste jaren heeft gemanifesteerd, nimmer een verhoging rechtvaardigen van 45% en meer. U zou dat moeten weten, want het college van burgemeester en wethouders verzamelt, analyseert en registreert voortdurend de waarderelevante objectgegevens.[5]

Alvorens op de uiteenlopende bezwaren van materiële aard in te gaan, kan reeds nu al geconstateerd worden dat de taxatiewaarde ad € 240.000 geen hout snijdt en niet door redelijke argumenten ondersteund wordt. Uit een onlangs in opdracht van Stichting de Alliantie door De Jong Strankinga Ronk Makelaars uitgebracht taxatierapport[6] blijkt dat een gelijkwaardige drive-in woning aan de Kloosterlaan 173 op € 210.000 is getaxeerd en vervolgens verkocht voor € 189.000 (Zie Bijlage I, blad 1 van de koopakte). Volgens het oplopende percentage van 46,5% dat voortkomt uit de gestegen taxatiewaarde van de gemeente in 2001 en 2003 en met inachtneming van het gegeven dat de stijging van de taxatiewaarde in de periode vanaf 2003 tot nu toe met een zelfde percentage is gestegen, is de taxatiewaarde per 1 januari 2003 te stellen op de huidige taxatiewaarde (van de Jong Strankinga Ronk Makelaars) minus de 46,5%, derhalve € 163.815. Als er één objectgegeven hard is dan is het wel de verkoopprijs van een woning die deel uitmaakt van het complex waartoe mijn huurwoning behoort. Ik zelf heb nooit het uitgangspunt aangehangen dat de portemonnaie van mijn buurman in feite de taxatiewaarde van mijn woning bepaald. Het schijnt zo te zijn. Dat dit overeenkomt met de waarde die aan mijn woning moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevind, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen[7], is niet mijn idee, maar dat van de wetgever. Dat is dus het geval op huisnummer 173 en ook op huisnummer 238. Alleen al dit enkele gegeven is voldoende tot herziening van de aanvankelijk door u vastgestelde taxatiewaarde. Maar mijn ervaringsgeschiedenis met de gemeente Hilversum leert mij dat ik het daar niet bij moet laten zitten. Ik voel mij genoopt al mijn grieven op tafel te leggen.

De overige materiële bezwaren laten zich als volgt omschrijven;

1. omgevingsfactoren;
   I.   verkeers- en geluidsoverlast;
   II.  vermindering privacy

2. woningkenmerken;
   I.   nadelen van deze drive-woning als eindwoning;
   II.  kwaliteit en uitstraling;
   III  ééntonig front;
   IV. nadelen en depreciërende factoren in vergelijking met vergelijkingswoningen;
   V.  lengte maal breedte;
   VI. lange looplijnen en weinig sociale kontakten.

3. bouwtechnische en bouwfysische staat;
   I.   dossier en voorgeschiedenis;
   II. weerbarstige dak- en gevellekkage en geringer isolerend vermogen;
   III. toepassing van inferieure spaanplaat;
   IV. ontbreken van bekleding met brandwerend materiaal;
   V.  elektrische bedrading en ontbreken aardlekschakelaars

4. onderhoudskenmerken;
   I.   schilderwerk en onderhoudstoestand gevels;
   II. onderhoudstoestand betegeling voor- en achtertuin.

Uit de navolgende bezwaren zal duidelijk worden dat de gemeente Hilversum ernstig tekort is geschoten te motiveren waarom deze woning op € 240.000 is getaxeerd.

·         a. Omgevingsfactoren
I Verkeers- en geluidsoverlast
Ofschoon het om een rustige woonwijk gaat levert de direct naast de woning gelegen Ludgerusweg, die de nieuwbouwwijk in de meest noordwestelijk punt moet ontsluiten, in vergelijking met alle andere drive-in woningen extra verkeersoverlast op. Bij geen enkele andere drive-in woning is er sprake van een doorgaande weg naast de woning. Bij deze woning is derhalve verkeers- en geluidsoverlast te duchten van de ventweg, de Kloosterlaan en de Ludgerusweg.
II  Vermindering privacy
Direct achter de woning begint een fietspad dat op de Vreelandseweg uitkomt. Het fietspad waarop met name ’s zomers veel gebruik van wordt gemaakt maar ook door veel scholieren als verbindingsweg wordt gebruikt, veroorzaakt geluidsoverlast als gevolg van luidruchtige gebruikers (veel brommers behoren daartoe) en inperking van de privacy. Bij geen enkele andere drive-in woning ligt het fietspad zo dichtbij de erfgrens als bij deze woning (238).

·         a. Woningkenmerken
I Nadelen van deze drive-in woning als eindwoning
Het voordeel dat een eindwoning heeft boven een midden- of tussenwoning, te weten minder geluidsoverlast van buren, wordt teniet gedaan door het feit dat deze eindwoning slechts een blinde gevel heeft zonder een raampartij, erker of andere uitbouw, zonder een zij-ingang en zonder een verbinding of zijpad waarmee de achterzijde van de woning bereikt kan worden. Daarbij komt dat deze woning hogere stookkosten heeft dan de midden- of tussenwoning. Aan de zijkant bevindt zich ook geen tuin die tot de woning behoort wat bij hoekwoningen wel het geval is.
II  Kwaliteit en uitstraling
Omdat de woning van een mindere kwaliteit is heeft deze ook een geringere uitstraling. Zo zijn de gevels van werzalith plaatmateriaal in plaats van metselwerk. Daarbij komt dat dit plaatmateriaal zeer onderhoudsgevoelig is.
III  Ééntonig front
Omdat het front van het blok waarvan deze woning deel uitmaakt volstrekt vlak is zonder enige uitbouw of inspringing, maakt het de woning eentonig en minder speels.
IV  Nadelen en depreciërende factoren in vergelijking met vergelijkingswoningen
Ik heb geconstateerd dat u de percelen Willibrorduslaan 98, Willibrorduslaan 118 en Willibrorduslaan 156 als vergelijkbare woningen hanteert ex art. 4 lid 1.a Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wet waardering onroerende zaken. Dat wil zeggen dat de waarde wordt bepaald door een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Met betrekking tot de door u gehanteerde vergelijkingswoningen merk ik om te beginnen op dat alle drie deze woningen, die toch eigenlijk een bruikbare maat zouden moeten zijn, volgens uw taxatieverslag geruime tijd voor de peildatum verkocht zijn. De woning aan de Willibrorduslaan 98 is op 18 juli 2001 verkocht, de waardepeildatum is 1 januari 2003. Dat is ander half jaar later. De woning aan de Willibrorduslaan 118 is op 16 oktober 2001 verkocht, de waardepeildatum is 1 januari 2003. Dat is dus 14 maanden later. De woning aan de Willibrorduslaan 156 is op 25 juli 2002 verkocht, de waardepeildatum is 1 januari 2003. Dat is dus een half jaar later. Alle drie de verkoopdata liggen wel erg ver af van de waardepeildatum. Ik constateer dat u er kennelijk niet in geslaagd bent mij andere en meer ter zake doende verkoopcijfers te doen toekomen, waarmee reëlere vergelijkingen te maken zijn.
Direct in het oog springend is dat bij deze ‘vergelijkingswoningen’ de voor- en achtergevel uit een twee-­steensmuur met isolatievoorziening zijn opgetrokken, in tegenstelling tot de woning van appellant. De daklijn wordt voor een groot deel door een kleine schrotenwand aan het oog onttrokken hetgeen het front een speels aanzien geeft. De voorzijde bevat een afgewogen verdeling van glas en steen. Geen raampartij is even groot. De raampartijen geven met de inspringende balkons een zekere ritmiek die toch geen eentonigheid kent. Boven de garage bevindt zich een balkon met houten afrastering. De regenwaterafvoer is buiten de gevel gebracht in tegenstelling tot de woning van ondergetekende. Voor de woning is er een ruime parkeergelegenheid en openbaar groen en speelgelegenheden voor kleine kinderen, alles geïntegreerd in een landelijk woonerf, dat niet de drukte van de Kloosterlaan kent. Boven de portieken bevindt zich een uitspringend plafondje, dat mede het font breekt. Voordeel van deze vergelijkingswoningen













Willibrorduslaan 98                                      Willibrorduslaan 118                                     Willibrorduslaan 156










    Leef- en speelruimte pal achter woning Willibrorduslaan 118


Kloosterlaan 238                                   

is dat op vrij gemakkelijke wijze zonneschermen zijn aan te brengen, hetgeen bij de woning van appellant van problematische aard is. Aan de achterzijde van de vergelijkingswoningen is ter hoogte van de woonverdieping over de volle breedte van de woningen een balkon dat met een wenteltrap toegang geeft tot de achtertuin. Dat biedt de bewoners van deze woningen een vluchtweg bij brand, derhalve een niet te veronachtzamen extra veiligheidsaspect. Bovendien wordt hiermee het sociale contact met de omgeving vergroot, hetgeen bij appellant ontbreekt. Een gemetselde muur zo breed als het balkon en die tot aan de vloer van de tweede verdieping reikt, zorgt voor de nodige privacy met de buren.
Vergelijkingswoning Willibrorduslaan 98 heeft daarnaast nog een zijpad ter breedte van een auto, dat naar de tuin achter de woning leidt.
Deze drie vergelijkingsobjecten bevatten in tegenstelling tot die van de appellant een achterpad waardoor de woning bovendien aan de achterzijde ontsloten wordt. Bij de vergelijkingswoningen is veel groen en zijn er speelgelegenheden voor kinderen in ruime mate gesitueerd. Allemaal waardevermeerderende factoren die bij de woning van appellant gemist worden en daarom zijn deze woningen in het geheel geen goed vergelijkingsobject, of het zou moeten zijn dat al deze waardevermeerderende factoren in mindering worden gebracht op de taxatiewaarde van de woning van appellant.
In vergelijking met de split-level-woningen aan de Willibrorduslaan mag als vaststaand worden aangenomen:
·      dat de woning van appellant smaller is als de woningen aan de Willibrorduslaan en dat tengevolge hiervan de bruto inhoud kleiner is;
·      dat de woning van appellant niet beschikt over een loggia en aan de achtergevel geen balkon met een trap naar de tuin heeft, in tegenstelling tot de woningen aan de Willibrorduslaan die wel deze voorziening hebben;
·      dat met betrekking tot het voorzieningenniveau de woningen aan de Willibrorduslaan op de begane grond inpandig een aparte berging hebben en de woning van appellant niet;
·      dat met betrekking tot het voorzieningenniveau de woningen aan de Willibrorduslaan op de eerste verdieping en slaapverdieping een toilet is in plaats van op de begane grond en de slaapverdieping, zoals bij de woning van appellant;
·      dat de drie vergelijkingswoningen aan de Willibrorduslaan 19,3% een grotere inhoud hebben dan de woning van appellant, namelijk: 475 tegen 398 m³. Als de inhoud van de woningen bepalend zouden zijn voor de taxatiewaarde, dan zou de taxatiewaarde van de woning van appellant € 193.680 bedragen;
·      dat de drie vergelijkingswoningen aan de Willibrorduslaan een groter vloeroppervlak hebben dan de woning van appellant, namelijk van 20,1% tot 73,7%. Zou de gemiddelde oppervlakte van deze woningen bepalend zijn voor de taxatiewaarde, dan zou de taxatiewaarde van de woning van appellant € 161.834 bedragen. Een uitkomst die dicht in de buurt komt bij de verkoopprijs van het taxatieobject in de Kloosterlaan 173.
II  Kwaliteit en uitstraling
De gemeente is ook nu weer een meester in het goochelen met lengten, breedten en inhoudsmaten. Ik heb zelden meegemaakt hoe mijn tuin in de loop der jaren gegroeid is, terwijl ik nimmer kunstmest heb gebruikt. Met betrekking tot de door de gemeente Hilversum gestelde oppervlakte van 129 m² (was bij de vorige taxatieronde 120 m²), is appellant van mening dat dit onjuist is. Appellant stelt dat de oppervlakte van het onderhavige object gebaseerd dient te zijn op de buitenmaten van de woning en de oppervlakte van de achtertuin. De diepte van de woning is 10,3 m en de diepte van de tuin is 10 m. De breedte van het perceel is 4,5 m, zodat de totale oppervlakte (4,5 x 20,3 m.) 91,35 m² bedraagt. De smalle groenborders aan de voorkant en de oprit naar de garage worden volgens een uitspraak van de kantonrechter[8] niet als voortuin aangemerkt, vanwege het openbare karakter van dit gedeelte. Reden waarom dit in ook het kader van de woning­waardering (ten behoeve van de huurprijsbepaling) niet mag worden meegerekend. Ik heb namelijk niet het unieke recht hiervan gebruik te maken, aangezien ik dit met de buurman, de krantenjongen, de postbode en eenieder die hier wil lopen, moet delen.
Ook omtrent de inhoudsmaten komt de gemeente zelden tot een juist meetresultaat. De gemeente meet niet maar schat. In het recente taxatieverslag van De Jong Strankinga Ronk Makelaars o.g. staat 390 m³ voor de inhoud van de woning Kloosterlaan 173 in plaats van de 398 m³ in mijn geval. Met de hand op mijn hart zweer ik dat tussen beide woningen geen enkel verschil is dat de 8 m³ grotere inhoud zou doen rechtvaardigen.
VI  Lange looplijnen en weinig sociale kontakten
De drive-in woningen van het complex aan de Kloosterlaan zijn een herhalingsplan van een woningcomplex dat eind jaren zestig, waarbij een nieuw woningtype geïntroduceerd werd,  in Enschede werd gerealiseerd. In 1970 heeft prof. dr. ir. H. Priemus van het toenmalige Research Instituut voor de Woningbouw te Delft, een onderzoek uitgevoerd naar het woongedrag en woonsatisfactie van de bewoners van de Enschedese inrijwoningen. Daaruit bleek al dat het traplopen, de slechte geluidsisolatie, te weinig bergruimte, de uniformiteit en het uiterlijk en de te kleine garage door de bewoners als het meest bezwaarlijk werden aangemerkt[9].

        Volgens onderzoeker Priemus blijkt dat dit woningtype, waartoe ook de woning van ondergetekende behoort, in het algemeen de tweede verdieping een duidelijke slaapfunctie heeft. De eerste woonlaag heeft een duidelijke woonfunctie waarbij vooral de meer passieve woonfuncties (radio, tv, eten) aan bod komen, terwijl op de begane grond de bergings- en stallingfunctie is gecombineerd met een aantal meest actieve woonfuncties (hobby, strijken, wassen, naaien). Ook in de eetkeuken vinden nogal wat actieve woonfuncties plaats, terwijl de tweede verdieping nog wel bij andere staffuncties is betrokken. Priemus vindt het merkwaardig dat er een functieverdeling is ontstaan tussen woonkamer, eetkeuken en tuinkamer. In de woonkamer zijn de representatieve, 'luie' woonfuncties geconcentreerd (radio, tv, bezoek e.d.), terwijl in de keuken functies zijn als: eten, naaien, schrijven en in de tuinkamer: strijken, spelen, hobby, drogen, logeren en ook naaien.
        Functionele knelpunten ontstaan volgens Priemus vooral in de garage waar de combinatie van de functies berging, autostalling, wassen, hobby, drogen niet bevredigend is. Een ernstig knelpunt is bij 20 tot 25 procent van de bewoners die de was op de tweede verdieping drogen. Men kan bij hen de lokalisatie van de functies wassen, drogen, strijken, ten opzichte van elkaar moeilijk functioneel noemen.
      De functie van de garage is door de architect onderschat, aldus Priemus. De garage is als garage net aan de maat, maar er wordt ook gewassen en gedroogd, terwijl fietsen, tuingereedschap, kinderwagen etc. er ook nog moeten worden opgeborgen. Alles wat in een conventioneel eengezinswoning in een schuur en op zolder wordt gedeponeerd, moet hier in de garage een plaats vinden. En die ruimte is er volgens Priemus in onvoldoende mate.
        Een ander probleem dat inherent is aan dit woningtype, is dat de vertrekken woonkamer, tuinkamer en eetkeuken, die functioneel in elk geval zeer veel met elkaar hebben te maken, zo verspreid in de woning liggen dat de dagelijkse looplijnen in de woning erg lang zijn. Bovendien is er geen directe relatie tussen de vertrekken mogelijk, een relatie die in de woningplattegronden waar dit wel mogelijk is (woonkamer en tweede woonkamer aan elkaar grenzend), in het algemeen zeer door de bewoners wordt gewaardeerd. Door de lange looplijnen in de woning is het (sociaal) contact met de tuin en de straat gering. Ook bij het gebruik van een toilet moet er telkens eerst een verdieping overbrugd worden.
       Tenslotte is er de voor de architect van het complex ongetwijfeld teleurstellende waardering voor het uiterlijk van de woning, waarvoor de uniformiteit en het ontbreken van metselwerk in belangrijke mate verantwoordelijk zijn.

 Het behoeft ten deze geen verder betoog dat de woning van appellant die vergelijkbaar is met het Enschedese complex, een aantal ernstig depreciërende omstandigheden kent die in het verleden en ook nu onvoldoende of niet erkend worden en waarvan de belangrijkste grieven zijn het veelvuldige traplopen, de lange looplijnen die het sociale contact met de tuin en de straat minimaliseren, de slechte geluidsisolatie, de geringe bergruimte, de uniformiteit, het weinig aantrekkelijke uiterlijk van de woning, en de veel te kleine garage waarin een verschillend aantal functies moeten worden uitgeoefend. Het is evident dat de gemeente rekening dient te houden met deze factoren, als ze vergelijkingswoningen als die aan de Willibrorduslaan ten tonele voert; immers dat zijn geen drive-in woningen maar splitlevel woningen van een hoge kwaliteit. 

·         c. Bouwtechnische en bouwfysische staat
I  Dossier en voorgeschiedenis.
In 1990 hebben alle woningen van het drive-in woningcomplex aan de Kloosterlaan, dus ook de woning op 238, een grote onderhoudsbeurt hebben gekregen. Aan deze ingreep lag een technisch onderzoeksrapport ten grondslag van Architectenbureau Van Straalen b.v. te Zeist dd. januari 1989. Daaruit bleek een dusdanig groot aantal bouw­technische en woontechnische gebreken dat het voor Atrium hart voor wonen niet verantwoord was het achterstallig onderhoud nog langer uit te stellen. Het gebruik van inferieure materialen en de aanwezigheid van bouw­technische gebreken noopte de eigenaar tot een forse investering om de woningen, die toen amper 18 (achttien) jaar oud waren, weer te laten voldoen aan de eisen van dat moment. De bestaande dakconstructie is verwijderd tot op de bestaande beton­nen vloer. Er is nieuwe dakbedekking aangebracht op een isolatielaag, met afschot naar de hemelwaterafvoer. Bij de kopgevels, waaronder die van ondergetekende, zijn extra ‘spuwers’ gemaakt die bij een verstopte hemelwaterafvoer in werking treden. Daarmee hoopte de eigenaar eventuele lekkages zoveel mogelijk te voorkomen. De buitengevels zijn geheel vernieuwd en bekleed met schroten van het merk ‘werzalith’, zijnde een samengeperste houtvezel, bekleed met een kunststof toplaag. De eigenaar hoopte dat dit bestand is tegen weers­invloeden en onderhoudsvrij zouden zijn, hetgeen niet het geval bleek te zijn.
II  Weerbarstige dak- en gevellekkage en geringer isolerend vermogen is.
Appellant heeft sinds deze renovatie in 1990, jaren lang last gehad van weerbarstige dak- en gevellekkages, die door de verhuurder maar moeilijk waren op te sporen. De in de loop der jaren verrichtte vele reparatiewerkzaamheden, leidden eerst in 2003 tot een bevredigend resultaat. Maar appellant heeft geen garantie gekregen dat deze lekkages niet meer terug komen. Aan platte daken kleven derhalve meer risico’s dan aan andere dakconstructies. De nieuwe gevels hebben in tegenstelling tot de vergelijkbare drive-in woningen aan de Willibrorduslaan, een geringer isolerend vermogen dan een tweesteens geïsoleerde spouwmuur.
III  Toepassing van inferieure spaanplaat
Zo zijn de binnenwanden op de begane grond opgetrokken uit niet brandwerende inferieure spaanplaat, in tegenstelling tot de vergelijkbare drive-in woningen aan de Willibrorduslaan waar de binnenwanden uit giboblokken bestaan.
IV Ontbreken van bekleding met brandwerend materiaal
De separatiewanden in de garage, zijn in tegenstelling met de vergelijkbare drive-in woningen aan de Willibrorduslaan, niet met brandwe­rend materiaal bekleed, hetgeen uit een oogpunt van brandpreventie een ernstig depreciërende factor is. Mocht er op de eerste verdieping brand ontstaan dan is er geen vluchtweg op de eerste en tweede verdieping.
V  Elektrische uitrusting en ontbreken aardlekschakelaars
Schakelaars en stopcontacten zijn in tegenstelling met de vergelijkbare drive-in woningen aan de Willibrorduslaan, op de muren verwerkt in plaats van te zijn ingebouwd. De elektrische installatie is verouderd. Zo zijn alleen in de keuken en garage geaarde contactdozen aanwezig. Daarnaast ontbreekt er ook een aardlekschakelaar.

·         d. Onderhoudskenmerken
I  Schilderwerk en onderhoudstoestand gevels
De onderhoudstoestand van het externe schilderwerk is redelijk tot matig en de onderhoudstoestand van de gevels is matig. De gevelplaten zijn in tegenstelling tot wat de verwachting was, niet geheel onderhoudsvrij. Regelmatig vindt hier algengroei op plaats. De afdeklijst aan de voorgevel, vlak onder de dakrand, bolt over de hele breedte in plaats van vlak en strak tegen de gevel te zitten. Dit euvel komt bij geen enkele andere woning voor.
II  Onderhoudstoestand betegeling voor- en achtertuin
Het betegelde gedeelte in de voor- en achtertuin is ernstig aan het verzakken.
 

Conclusie:

Na het voorgaande zal het u niet verbazen dat de taxatiewaarde van mijn huurwoning in ieder geval gesteld dient te worden op € 163.815. Ik zou in een lange reeks herhalingen vervallen, zelfs als ik kortheidshalve, hier de grieven en bezwaren nog eens memoreer. Toch wil ik een aantal zaken even aanstippen. Met betrekking tot het taxatieverslag kan het niet zo zijn dat appellant verder met zijn ogen dicht op grond van dit taxatieverslag zijn woning kan kopen tegen de overeenkomstige taxatiewaarde indien de eigenaar bereid zou zijn tot verkoop. De verkoop van het woningobject Kloosterlaan bewijst immers het tegendeel. Van appellant mag worden verwacht dat hij als een redelijk handelende koper de onderhoudsstaat van zijn woning en woonomgeving alsmede de depreciërende factoren in vergelijking met de vergelijkingswoningen in overweging zal nemen bij het vaststellen van de transactieprijs.
Met deze taxatie maakt de gemeente toepassing van de wet waardering onroerende zaken tot een farce en werkt met dergelijke rigide waardestijgingen mee aan woningspeculatie, waardoor het gemeentelijk belastingbeleid op gespannen voet staat met de kerntaak uit de volkshuisvesting: behoud van een betaalbare kernvoorraad. Door slechts te verwijzen naar art. 17 lid 2 Wet waardering onroerende zaken gaat de gemeente voorbij aan de met redenen omkleedde aangevochten waardetaxatie, die niet gestoeld is op de redelijkheid die van een potentiële koper en verkoper zouden mogen worden verwacht.
Derhalve gaat het taxatieverslag mank aan de meest elementaire elementen die tot een redelijke taxatiewaarde moeten leiden.

Ik verwacht één ding van u en de gemeente, namelijk dat u mijn bezwaren en grieven serieus behandelt en daarbij niet dezelfde luchthartigheid betoont waarmee u de belastingplichtigen tegemoet bent getreden in de Bijsluiter woonlastennota 2005 en waar u slechts in één bijzin gewag maakt van het bestaan van de woz-beschikking. Op bladzijde vier mag de lezer, die op zoek is geweest naar een beschikking zoals hij die al jarenlang kent, het volgende lezen: “Een beschikking is een schriftelijke bekendmaking waartegen bezwaar open staat. Deze WOZ-beschikking is nu voor het eerst geïntegreerd in de Woonlastennota en als aparte regel opgenomen. U ontvangt dus geen aparte brief over de WOZ-waarde”. Dat is ver gezocht; in een aparte regel opgenomen. Waarom niet de Woonlastennota in de beschikking opgenomen, in plaats van omgekeerd? De beschikking vormt toch de rechtsgrond op basis waarvan iemand bezwaar kan aantekenen en niet een brochure of Woonlastennota, hoe goed bedoeld ook. Mocht u het voornemen hebben mijn bezwaren te negeren, hetgeen ik mij na het vorenstaande moeilijk kan voorstellen, dan verzoek ik u bij dezen gehoord te worden ex art. 7.2. lid 1 Algemene wet bestuursrecht[10].

J.M.J.F. Janssen
appellant
 

 Bijlage 1



























 

wegens geautomatiseerde aanmaak is deze brief niet ondertekend.

Merkwaardig dat voor ondertekening niet gezorgd kan worden terwijl DigiD nu juist er voor zorgt dat burgers zich met een digitale handtekening bij steeds meer overheidsdiensten kunnen legitimeren. En deze lokale overheid kwakkelt zelf maar verder. Dan bereikt mij op 8 september 2005 weer een brief van de Bestuursdienst van de gemeente Hilversum met een vragenformulier. Uit die brief het volgende:

"Uit onze administratie is gebleken dat op bovenvermeld adres in 2005 een verkooptransactie heeft plaatsgevonden.
Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is de gemeente verplicht de waardeontwikkeling op de huizenmarkt bij te houden. Dit is mogelijk door middel van een permanente marktanalyse. Om tot een zorgvuldige en correcte marktanalyse te komen is het noodzakelijk om informatie in te winnen over gerealiseerde verkoopcijfers.
De analyse van verkoopcijfers maakt deel uit van de voorbereidingen voor de aanstaande herwaardering van alle onroerende zaken in Hilversum. De geanalyseerde verkoopcijfers kunnen worden gebruikt voor de onderbouwing van de vast te stellen waarden van woningen, waarbij als nieuwe waardepeildatum 1 januari 2005 geldt. De werkzaamheden hebben dus géén invloed op de huidige vastgestelde waarden met peildatum 1 januari 2003."

Mij werd verzocht bijgesloten vragenformulier omtrent de woningaankoop geheel in te vullen. Ik heb hier gaarne aan voldaan en als koopprijs € 192.600 ingevuld. Dagen, weken en maanden gaan voorbij zonder dat die gemeente verder iets van zich laat horen.

Op 27 januari 2006 valt er een briefje in de bus van de Dienst Inwoners. Ook weer zoiets nieuws. In het verleden heette dat Bestuursdienst of Belastingdienst. Klik op het gemeentewapen om de brief te lezen. Er is op 10 februari 2006 om 10:00 uur een hoorzitting. Ik had daar om gevraagd, alvorens men een besluit over mijn bezwaarschrift zou nemen. En voorafgaand aan de hoorzitting kan ik het 'onderwerpelijke' dossier bij de gemeente inzien. Ik bel voor een afspraak en kan onmiddellijk bij de heer Rademaker terecht. Intrigerend is de zin waarin de gemeente stelt dat het dossier slechts bestaat uit mijn bezwaarschrift en een kopie van deze uitnodiging. Ik kan dat niet geloven. Ik wil het zelf zien. In deze fase van het bezwaar is het goed om zorgvuldig aan dossieropbouw te doen. Als mijn dossier nu al groter is dan dat van de gemeente, sta ik straks goed in mijn schoenen bij de Belastingkamer van het Gerechtshof.

De gemeente was ter ore gekomen (via het Kadaster) dat ik vorig jaar mei mijn huis heb gekocht. Dat is natuurlijk relevant voor de reconstructie van de taxatiewaarde. In september 2005 werd ik daarom door de gemeente schriftelijk verzocht vragenformulier en een vragenlijst in te vullen die betrekking had op deze aankoop. Zo vermeldde ik o.a. de transactiedatum en de koopprijs (€ 192.600). Goed gemutst ging ik naar de afspraak om kennis te nemen van het dossier dat de gemeente bij elkaar had gesprokkeld. Het kennis nemen van het dossier moest wegens plaatsgebrek geschieden ergens in de hal bij de receptie. Maakt mij allemaal niet uit. Maar het zegt weer iets over de professionaliteit van de gemeente. Ik vraag heel nadrukkelijk aan de heer Rademaker of die twee stukken die hij me laat zien het gehele dossier vormen. Hij bevestigde dat. Ik kijk hem doordringend aan en vraag nogmaals om een bevestiging. Hij deed dit, maar ik zag aan zijn gezicht dat hij dit merkwaardig vond. Dus confronteerde ik hem met mijn gevulde dossier en vroeg hem waarom die ontbrekende stukken (over de koopprijs) niet in het dossier zitten, want dan waren we er waarschijnlijk al lang uit gekomen. Mijnheer Rademaker gaf als reden op dat dit feiten zijn die zich na het indienen van het bezwaarschrift openbaren. Ik knik goedkeurend en wijs hem vervolgens op het zinnetje uit de gemeentelijke brief: "Het is dan wel de bedoeling dat u nieuwe grieven inbrengt anders heeft de hoorzitting geen zin".
Ik vervolg: "Dit is toch iets nieuws. En als er al één feit is dat relevant is voor de waardebepaling van mijn woning, dan is het wel de prijs die ik er voor betaald heb. In mijn bezwaarschrift verwees ik o.a. nog naar de prijs die mijn overbuurman heeft betaald toen hij het kocht. Nu ben ik zelf diegene die als eigenaar door het leven mag gaan. Waarom mijnheer Rademaker, is er nog geen besluit op mijn bezwaarschrift genomen."

Ik heb de man in verlegenheid gebracht en had een beetje spijt van mijn doortastend optreden. Met een hulpeloos gebaar verteld hij dat er zoveel bezwaarschriften zijn binnen gekomen. Ik maak mijnheer Rademaker duidelijk dat ik hém natuurlijk niets verwijt, maar dat ik zowat een tiental afdelingshoofden heb meegemaakt en in al die jaren geen enkele versnelling heb gezien en dat juist dit gegeven de afhandeling van mijn bezwaarschrift had kunnen doen versnellen in tegenstelling tot al die andere bezwaarschriften, waar niet zo'n concreet gegeven bekend is.
Op weg naar de uitgang vraag ik terloops hoe groot die bezwaarschriftencommissie is. Mijnheer Rademaker houdt het om te beginnen op zichzelf, twee inspecteurs en waarschijnlijk nog een makelaar-taxateur. Hij voegt daar snel aan toe dat ik natuurlijk mij mag doen vergezellen van een deskundige of gemachtigde. Ternauwernood kan ik een glimlach onderdrukken en vraag hem tenslotte om zoveel mogelijk ambtenaren naar die hoorzitting te krijgen, "want hoe meer kennis jullie aan tafel hebben, hoe sneller we er uit zijn". Ik zag het al aan zijn gezicht; zoveel zelfverzekerdheid was hij op één dag nog nooit tegengekomen.

Stipt op tijd ben ik op vrijdag 10 februari om 10 uur op de bestemder plekke. Na even gewacht te hebben wordt ik door mijnheer Rademaker de kamer binnen geleidt waar de hoorzitting plaats zal hebben. We schudden elkaar de hand en ik wordt aan een andere ambtenaar voorgesteld. Mijnheer Rademaker staat op het punt om te beginnen, als ik hem vraag naar de rest van de commissiesamenstelling, juist gezien zijn mededeling vorige week over de ambtelijke bezetting vanochtend. Maar ik moet het hiermee doen. Ik heb er geen problemen mee en beschik daarnaast over een lange adem. Mijnheer Rademaker opent de hoorzitting en wil mij het woord geven. Ofschoon velen hiermee erg blij zijn, smaak ik dat genoegen niet. Ik heb immers in mijn bezwaarschrift mijn zegje gedaan. Ik kan me voorstellen dat de heren zelf wat vragen hebben en graag omtrent het een of het ander een toelichting willen hebben. Ik maak van de gelegenheid toch maar gebruik om hen te wijzen op een groot aantal relevante feiten die ik in mijn bezwaarschrift naar voren breng, zoal daar onder andere zijn, dat van de door de gemeente gehanteerde drie verwijzingwoningen de oppervlakten 30 tot 70% groter is dan mijn woning en dat de oppervlakte in de waardering van de economische waarde een zeer zwaarwegende factor is. En dat er natuurlijk nog veel meer factoren zijn die opnieuw bekeken zouden moeten worden en niet in het minst de recente prijs die ik voor de woning heb betaald. Ik wilde bijna voorstellen om al het andere maar te vergeten en om uit te gaan van de € 192.600 die ik ervoor betaal heb. Alsof mijnheer Rademaker dit voorvoelde: "Mijnheer Janssen, u kunt niet zomaar van deze prijs uitgaan, want u heeft hem toch met korting gekregen en dat is niet de prijs onbezwaard ....."
"Mijnheer Rademaker, ik begrijp u helemaal. Ik heb ook niet gesuggereerd dat die prijs iets anders zou zijn dan de prijs die ik ervoor betaald heb. U mag daar 10% korting bovenop tellen. U komt dan op € 211.860. Vervolgens gaat u terugrekenen naar de waardepeildatum van 1 januari 2003. En aangezien de gemeente steeds beweerd heeft dat de koopprijzen fors zijn gestegen de laatste jaren, is het niet moeilijk vrij nauwkeurig de waarde van mijn woning op die datum vast te stellen. U komt dan ongetwijfeld in de buurt van datgene wat ik in mijn bezwaarschrift stel."
Mogelijk dat het dubbeltje bij de heren is gevallen. Op mijn vraag hoelang een nu toch te voorzien gemakkelijk te nemen besluit zou duren, kreeg ik als antwoord rekening te houden met toch wel zes weken.
Daarvan is dus afhankelijk of ik naar de Belastingkamer van het Gerechtshof ga, of niet.



De beroepsprocedure van de belastingplichtige komt helaas in zicht

Dan komt de gemeente met zijn uitspraak. Het is niet wat ik gehoopt gehad, maar wel wat te verwachten was. Mijnheer Rademaker heeft er iets moois van gemaakt, tenminste dat denkt hij zelf.
Om dit gemeentelijk proza te lezen moet u op het logo van het 75-jarig bestaan van het raadhuis klikken. Gun u de tijd om deze drie pagina's tot u te nemen. Toch heb ik lang getwijfeld of ik bij de belastingrechter in beroep zou gaan. Immers het is bekend dat de rechtspraak gefrustreerd wordt door immense achterstanden. Er ligt een grote druk op de rechterlijke macht om de productie op te voeren. Ik heb gekozen om toch een beroepschrift in te dienen. Ik kan er immers niets aan doen dat de kwaliteit van de beslissingen van het gemeentelijk bestuursorgaan ver beneden de maat is. En bovendien klungelachtig. Lees het beroepschrift door op mijn handtekening te klikken.
Dan denk je toch een aardig stuk werk geleverd te hebben waarmee de gemeente en har vertegenwoordiger mijnheer Rademaker voorlopig de mond is gesnoerd. Niet dus! De gemeente komt in november 2006 met een verweerschrift op de proppen waarmee cabaretiers direct aan de slag kunnen.
Medio februari 2007 komt er schot in de zaak als de rechtbank laat weten dat het beroep in het tweede kwartaal ter zitting behandeld zal worden. Voor de behandeling hiervan heeft men twintig minuten uitgetrokken. Kijk voor het vervolg hiervan door op het logo van de rechtbank te klikken. Hierop is zowel mijn aanvullend verzoek te lezen als het verloop van de zitting straks en de uitspraak van de rechtbank.

 

Reacties

Mijn bewondering voor de gedegenheid en volharding waarmee je dit onderwerp aanpakt. De gemeente dwingt de burger een advocaat te worden. Volgens mij gaat dit tot groot protest leiden.
Mr. G.J.A.M. Bogaers
---------------------------------------------------------------------

Fantastisch mooi, duidelijk en  humoristisch bezwaarschrift.(enz) Volgens mijn bescheiden mening zit het juridisch aardig goed in elkaar. Ik ben dan ook zeer benieuwd hoe die ambtenaren formeel hiermee omgaan en hoe, althans op welke manier ze verder in gesprek gaan met je.
Chris Ter Huizen
---------------------------------------------------------------------

Hartelijk dank voor het sturen van uw bezwaarschrift. Ik hoop dat u mij op de hoogte wilt houden van de reactie van de gemeente Hilversum. Met vriendelijke groet,
Ingrid Dekker, SP Tweede Kamerfractie, Medewerker Volkshuisvesting
---------------------------------------------------------------------

Geachte heer Janssen. Dank voor het afschrift van uw brief, c.q. bezwaarschrift aan de gemeente Hilversum. De behandeling van een bezwaarschrift is in handen van de gemeente en niet in handen van de Kamer. Ik heb er vertrouwen in dat de gemeente uw bezwaren en kanttekeningen zorgvuldig zal behandelen en dat u aldus genoegdoening kunt krijgen. Ik wens u daarmee veel succes.
Thea Fierens, Kamerlid PvdA

Copyright 2005 - J.M.J.F. Janssen - Hilversum